[中央将置换隐性债务]为什么信托疯狂暴雷？

大家好，今天小编关注到一个比较有意思的话题，就是关于中央将置换隐性债务的问题，于是小编就整理了4个相关介绍中央将置换隐性债务的解答，让我们一起看看吧。

为什么信托疯狂暴雷？

这个很简单，信托以前最主要的资产是房地产，最主要的客户是地产公司，地产现在表现差，信托自然就暴了，当然还有一些民营企业，上市公司的行业也表现很差，所以接着爆。小地方 *** 平台也欠钱太多了，再接着爆。就这么简单。

谢邀，答题时间：2022年2月

信托者课堂——聚焦信托！

这是近期 少有头条君邀请我回答 专业对口的问题！

2022年 是我从事信托的第10年，对于这一提问，我还是有些话语权的！

对于 信托暴雷 我想分享两点：

一 暴雷程度算不上疯狂

为何给人"疯狂之感受"呢？

之一， *** 资金信托项目 100万起步，实操中 有些项目更是300万起步，100万-300万资金在国内仍是不少人求而难得的资产，而一个信托项目资金募集5亿元起步，而且信托融资方 多是房企开发商、上市公司等 资金需求量极高——几十亿元到上百亿元不等，此外，一旦信托项目暴雷往往不是单个项目暴雷，而是融资方名下所有项目都遭受波及，以点带面，下一步引发的便是整个行业的流动性风险， 举个例子，2019年河南AAA国企 永煤债 在债券公开市场违约，导致河南省范围内的金融机构 以及煤炭行业，哪怕远在千里之外的山西煤炭行业 也受到了影响，金融体系内各主体有着千丝万缕的联系，一旦某一方出现风险，同一系统内 也会难免会受到波动难免会

第三，便是社会舆情的发酵,在资讯传播如此快速的今天，千里之外的新闻 可瞬间获悉！

因此 一旦社会公众获悉 信托项目暴雷，少说都是几十亿元的资金量，多则成百、破千亿元！

那么让人有疯狂之感受，也就不为奇怪了！

为何说当下信托暴雷并不疯狂？

根据中国信托业协会披露的官方数据显示：截至2020年3月末，行业风险资产规模为6431.03亿元，行业资产风险率为3.02%，而后协会未曾披露该数字！

对于信托业风险资产的具体数字，各家统计口径不一，但行业不良率基本在5-7%（哪怕再放宽，10%是上限），风险资产在万亿规模之内，而目前信托业资管规模20万亿元，因此整体而言，信托风险总体可控。局部不稳定因素存在！

二 信托风险资产何在？

一直以来，信托规模由信托业务的三架马车拉动——通道业务、房地产信托和城投基建信托！

此外 还有投向资本市场的金融类信托和工商企业信托！

通道业务自2018年资管新规颁布后，规模一减再减，但此类业务为金融机构之间的业务往来，个人投资者很少涉及，而且信托机构非实际项目运营方和责任方，即使项目出险 也非主要责任方，该业务排除！

工商企业信托 在2018年—2019年 确应资管新规颁布 以及当年股市行情因素，在多年工商企业信托违约占了大头，时至今日，据统计2022年1月，信托违约事件发生13起，其中有3起便是此类信托，但自2019年后，工商企业类信托 包括上市公司 （尤其是民营背景），信托公司对其资质要求更高、风控更严、授信额度也更严谨，在当下是违约业务类型之一，但并非大头！

金融类信托 此类项目底层多是投向资本市场，收益浮动，市场行情是影响资产质量的主要因素，而在投前，投资人已然通过风险测评、合格投资者认证以及风险告知，此类项目发生亏损不在逾期之列，暴雷之说更是无从谈起（除非资金挪用、挂羊头卖狗肉 此类现象在信托市场极少，有个别客户经济 公器私用 却也发生过（此类道德风险）），此类业务排除！

城投基建信托 融资方 多为各地地方融资平台，在目前仍有隐形 *** 信用背书，以及时下相关政策都在保障 到期存量债务的化解，债务置换是当下主要的化债方式，因此 安全性仍在！

因此，此类业务排除！

没错了！ 当下最容易出险的业务类型便是房地产信托！

2022年 13起信托违约事件中，房地产信托有4款，涉及金额达到55.79亿元，占比超过七成！

2021年监管政策趋严 如房企融资三道红线 和房贷 两道红线 再加之 预售资金强监管 这使得房地产行业开启了 新一轮的行业洗牌，步入2022年楼市从政策底 走向市场底，但楼市整体短时间难以回暖、市场信心受损，行业洗牌还在持续之中.....

三 信托行业的化险办法

就房地产信托而言，各家信托公司应对方式不一！

对于尾部信托公司，直接躺平，在打破刚兑下，借新还旧的老路难以持续，靠自身资金优先，接盘信托项目更有限，有如杯水车薪，当然 也有行业头部信托 接盘了个别项目 如五矿信托接手了恒大2个项目，还有光大、中信 等都有相应举措缓解“疼痛”，如某家信托的TOT项目、资金池、家族信托都是生力军 化债的好手段！

简而言之，头部信托操作空间有限 但比中小型信托好一些，但房企信托融资达万亿元规模，不可能一而再 再而三 信托公司自己吃下，这一点国内上层也已意识到，因此政策利好频频释放......

远的不说，就近几日，交通银行为五矿地产提供100亿元授信额度，用于支持项目并购

2月21日，五矿地产有限公司（下称“五矿地产”）与交通银行股份有限公司北京市分行（下称“交通银行北京市分行”）并购融资战略合作协议签约仪式在北京举行。

但终究 还是需要楼市 真正回暖 才是彻底解决病症的良方！

以上，信托者分享！

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中介发的房贷利率转贷靠谱吗？

我有和银行多年打交道的经验，这个问题我比较有发言权：低利率是真实的，但是您是否符合条件或是否值得转换，需要根据您的实际情况和需求来综合判断和决策的！这是一个算术题目，下面由我一一道来：

一、首先要判断您是否符合申请更低利率的要求：

受今年的疫情影响，国家和银行都纷纷出台支持企业的扶持政策，像深圳市场，很多银行都可以做到年化3.85%的利率，这远低于目前深圳的房贷按揭利率（首套：4.95%，二套5.25%，商业5.78%，前几年普遍更高，使用了公积金的按揭贷除外），但这属于企业经营贷，需要名下有企业或个体户营业执照。这种经营贷利率低于按揭利率的情况，在国内其他大中城市都是很普遍的，每个城市对这类贷款都会有不同的要求（如部分地区或银行对是否实际经营没有要求），所以需要评估你是否符合，如果申请不了市面上更低的，那根据您的实际情况可申请的是多少，这需要咨询了解当地银行政策的人 。

二、其次是是否值得转换，这和您的真实需求有关：

1、您的真实需求是什么？

通过一些宣传资料，您可以了解到，将按揭贷转成经营贷主要有以下好处：

a.降低利率:每年可以降多少？是否能达到你的期望？3-5年降低的利率是否可以覆盖你转换的成本？这和你目前的按揭利率高低有关系，也和你可以申请的更低利率有关系。

b.获得流动资金：因为做经营贷可以贷到房产估值的7成，所以置换后，你可以拿到的资金=房产估值的7成-原欠款，所以是否需要置换，也要看你是否有获得流动资金的需求，拿出的额度是否能满足你的要求，当然也不一定能拿到流动资金，比如你付的是三成首付，刚买房子时间不长，或者房子几年没涨，甚至下跌了的情况。

c.降低还款压力:原来的等额本息可以改为先息后本，之前每月要月供2万，转换后，可能就只需要还1.2万（利率降低了，又只要还息），有些人说等额本息好，有些人说先息后本好，主要是和你的资金是否充裕有关，有些人刚买房一两年，月供压力非常大，如果能将月供降低一半，或者三分之一，生活质量肯定大为改善，但有些人资金很充裕，就不会有这样的需求。

2、置换可能需要哪些成本？

a.提前还款罚息：按揭置换成经营贷，一般是把原银行的欠款提前还清（自己没有这笔资金，可以找担保公司），再抵押到低利息的银行，在深圳，所有银行只要按揭满三年，都会免罚息，有些银行是按未还款金额的1.5%罚息，有些银行是直接罚三个月月供，也有些银行是按三二一法则罚，即未满一年，罚三个月月供，满一年，罚两个月，满两年，罚一个月。也有些小银行，只要月供满半年就免罚息，或者可以沟通减免。你属于哪种情况？需要多少罚息？这个可以明确的算出来。

b.赎楼费用：如果需要找担保公司赎楼，就会产生赎楼费用，深圳市场一般是万6到万8一天，时间一般10-15天，这个费用也很容易算出来。

c.融资服务费：融资中介的服务佣金，在深圳市场，一般是融资金额的1%-2%，具体和金额大小和客户资质情况以及融资要求有关，当然如果你不通过融资中介办理也可以，就像你买房不通过中介一样，是否需要融资中介的服务，你可以根据自己的需要选择。

三、还会有哪些需要考虑的因素：

1、名下没有公司或个体户营业执照，怎么办？

有些银行可以接受直系亲属的公司，也有些可接受第三方抵押，也有极少部分银行可以接受刚过户的公司，除了以上办法，还可以选择不需要公司或个体户营业执照的方案-做抵押消费贷，不过额度会有限制，利息也没法做到非常低，所以选择的人不多。

2、经营贷到期了怎么办？

a.是否可以续签？

大家都知道，经营贷的时间基本都是5年以内，主流的是3年和5年，到期了一般都是可以续签合同的，毕竟银行之间竞争非常激烈，但前提是你之前的还款状态需要是正常的，征信不要出现严重逾期或增加大量其它债务。到期后，有些银行只要续签合同就可以，有些银行会需要将本金还进去，再走一次审批流程，这种需要还本金的，市场上俗称“过桥”，找担保公司“过桥”，一般是万8到千1一天，一般3-5天就可以。

b.续签后的利率是多少？

有些银行是可以在上一个合同中约定和之前执行同样利率的，如果当时利率更低，就可以以当时的利率执行。有些银行是要看3年或5年后市场的情况，根据当时银行政策利率执行的，从长期趋势来看，未来的利率也会非常优惠，因为国家和银行未来大力企业支持的政策是不会变的。

c.是否有超长年限的？

深圳市场上也有超长年限的经营贷，有授信10年和20年的，但这类一般只能做等额本息，利率也难做到市场更低，所以实际选择的人比较少，同时，银行每年都会做贷后审查。

总结：银行按揭贷是否需要转换成低利息的企业经营贷，是要根据您的实际情况和需求综合判断和决策的，全国每个城市的贷款利率、经营贷条件、贷款流程等都会有所区别，上面分享中引用的一些数据和市场情况都是引用深圳地区的，仅供参考，请咨询当地银行的政策后再做决策，希望以上的分享对大家有所帮助。

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今年受疫情影响，银行贷款利率都普遍下调！特别是在湖北武汉，银行针对企业的贷款下调利率更大。更低利率可以做到年化利率3.56%。贷款100万一年总利息才3.56万，而且还是先息后本的还款方案。

武汉市 *** 为武汉中小型企业也搭建了专业的助贷服务平台——汉融通！

对于做生意的客户来说，这可能是非常的利好政策，往年经营性贷款利率一般维持在4.785%以上，长年限的贷款利率有达到年化利率7.35%。相比往年今年银行利率普遍下浮1-3%个利率点。

但是这个利好的政策确被市面上很多助贷机构给曲解了，把这个利率跟房贷利率相提并论。

做为在这个行业从业有5年的助贷老手，我将从以下几个方面和大家来分析这个转贷到底划不划算。

1.贷款年限，银行低利率的大多是短年限的产品。5年以上的贷款利率大部分还是在5.15-6.17%的区间。这个利率与武汉这几年的房贷利率相差不过百分0点几。而且最长的也才20年的还款方案，置换看似微调了贷款利率，但每个月的月供上去了，对生活质量影响还是不小的。

2.还款方案，房贷都是等额本息，等额本金的还贷方案。要想下调利率就只能选择短年限先息后本的还款方案，先息后本的还款方案，大部分银行每年都要归本，平时还款压力是小了，但真正有几个转贷的能在1年后一次性归还本金的。

3.转贷成本，助贷中介不可能无偿给你转贷，一般助贷机构会收3-5%点的贷款服务费。这个服务费加在一年的利率上，贷款成本也提高了不少。再加上转贷需要先结清按揭，很少有客户会有大额的现金来结清自己的房贷，就会涉及到过桥。按揭尾款多的过桥成本动辄也是几万。

综上所述转贷真的不划算。所以大家还需谨慎不要轻易入坑！

有坑、瞎折腾

近半年很多中介或朋友在朋友圈发布“优化贷款”，把利率相对较高的房贷还了，换成利率较低的房产抵押经营贷。以我自己对贷款的了解，一般不建议这么做。

1、今年整体实体经济不好，银行大放水，搞了很多利率特低、申请门槛也不高，非常有诱惑力的抵押贷产品；这么便宜的抵押贷，它面向的主体是公司经营者，是为了给小微企业主经营的帮助。

2、申请条件需要房子、公司、实际业务、真实流水、合同、订单、发票等，钱申请下来，打到有业务往来的公司账上。如果你没公司，那中介各种操作费用，例如中介费、公司注册费用、维护费用、以及申请过程中突然多出来的各种隐形支出。

3、可能受到的政策波动的影响，今年是针对疫情的特殊贷款，支持实业，支持企业经营者。当疫情过去、经济好转时国家不再这么疯狂放水时，银行还会乐意，把钱这样一直让我借下去么？

4、贷款年限，房贷的贷款年限最长可达30年，房产抵押经营一般期限1年、3年、5年。可能有朋友说有银行可以做20年、30年，对不起，这是气球贷，合同上签的也就5年/10年的，只不过还款额按20年、30年分期还而已。如果贷款到期了，重新过桥再贷款。

总结：抵押贷虽好，但的确不如按揭房贷，别光盯着便宜利率就心动。去瞎借钱、瞎置换。

如何看待城投债发债分档审批的传闻？

1、这是地方 *** 债务隐形债务透明化的大势所趋的一个阶段。

2、城投债的产生本就是中央与地方财权与事权不匹配、地方 *** 财政软约束、激励机制等多重因素，综合作用下的产物，因此，在城投债规模不断持续膨胀的历史进程中，参与各方和监管方也越来越多。起初是有发改委审批城投企业债，后来协会注册制城投债，再后来交易所债市大放水，私募城投债更是各种乱象，到如今已经几乎就要兜不住了。

3、从存量而言，无疑利好居多。由于城投是帮 *** 干活（投资、融资），所以城投的债务是 *** 的（隐性）债务，所以中央为了防范 *** 债务风险才要严格管控城投债务（新增、兑付），如果是民企债务或者国有产业债务就不用这样管控，因为债务风险传导不到 *** 。更重要的是，城投债占到信用债存量贵的几乎一半，无论如何，都绕不开城投债。

4、传闻的本质还是控风险，对高债务（或弱经济）地区限制发债，是为了不让风险进一步上升。不让发债或者少发债，那存量债务怎么办？用地方债，专项债置换，国开行贷款，像现在正在进行的建制县地方置换债券一样，类似于定向“二次置换”。但是更大的不确定性因素在于，是否对所有城投债都是100%进行置换，有没有可能打个7折或者5折置换掉。

5、所以落脚点仍然是避免风险下沉。1类是再融资收缩的地区，这些地区市场认可度低；另1类是市场化走得过于奔放的城投，也许你把他当城投， *** 并没有这么认为。

不进行债务重整企业隐性债务如何规避？

企业可以通过以下方式来规避隐性债务的风险：
1. 建立良好的财务管理制度：健全的财务管理制度能够帮助企业及时发现和监控债务风险，防止出现隐性债务。
2. 审慎经营：企业应保持审慎经营的态度，不盲目扩张，不以短期行为追求高收益，以避免因此产生大量的隐性债务。
3. 与债权人保持良好的沟通：企业应与债权人保持良好的沟通，及时披露财务信息，以便债权人了解企业的经营状况，防止出现信息不对称引发的债务风险。
4. 借助专业法律顾问意见：企业可以借助专业法律顾问的意见，制定有效的债务风险管理策略，帮助规避隐性债务风险。
5. 运用金融工具分散风险：企业可以通过运用金融工具，如购买保险、使用衍生品等，来分散和转移风险，从而降低隐性债务对企业经营的影响。
最重要的是企业需要提高风险管理意识，积极关注国家经济政策、金融市场的变化，提前预警并规避潜在的债务风险。

到此，以上就是小编对于中央将置换隐性债务的问题就介绍到这了，希望介绍关于中央将置换隐性债务的4点解答对大家有用。